Запретить микродоли в жилище, чтобы пресечь махинации черных риелторов и спекулянтов, вновь показывают депутаты Госдумы. Почему кусочки квартир и домов перевоплотился для россиян в головную боль, ведает адвокат Александр Щербинин.

Антонина Лопаева, aif.ru: Александр, растолкуйте, откуда берутся микродоли в домах и квартирах?

Александр Щербинин: В основном, микродоли появляются, когда объект делится между несколькими наследниками. Скажем, погибший владел половиной 40-метровой квартиры, а у него остались жена и шестеро детей. На каждого выходит меньше, чем по 3 «квадрата».

— После разводов квартиры тоже имеют возможность оказаться раздробленными на доли?

— Да, в особенности когда квартиру покупали с использованием маткапитала. Там вообщем на каждого собственника может приходиться 1/80 толика квартиры. Реальный пример: семья покупала жилой дом на 200 «квадратов» за 20 млн руб., решили вкинуть в оплату на тот момент около полумиллиона маткапитала. Выделили толики на всех членов семьи — вышло по 1/160, и это меньше полутора метров. В моей практике были дела, где размер толикой составлял всего по полметра.

— Много ли в Рф подобного жилья?

— Очень много. Практически все жилье, полученное когда-то по приватизации, — это толики. Да, кто-то уже объединил их, кто-то выкупил и перепродал целым объектом. Но это только небольшая часть.

— В чем опасность таких микродолей?

— В том, что закон верно не регулирует, что дольщикам с ними делать. Даже если у тебя несколько метров жилплощади, ты — ее обладатель, тебя нельзя выгнать, ты можешь распоряжаться собственной частью: вселяться, пользоваться, размещать вещи, перепродавать кому угодно. Благодатная почва для конфликтов меж собственниками.

Бывало такое, что микродоли скупали темные риелторы. Они потом подселяли в квартиру социально неблагополучных людей, вплоть до бомжей и алкоголиков,и ставили условие другим обладателям квартиры: либо терпите, либо продавайте свои толики нам за бесценок.

Очень нередко квартиры дробились для перепродажи выходцам из государств Центральной Азии. Взять всю квартиру — недешево, особенно в крупных городах. Ипотеку, быстрее всего, не дадут, а накопить на несколько квадратных метров полностью реально. Так новые собственники микродолей получали прописку, гражданство, а заодно всевозможные социальные гарантии, в том числе, право на садик либо школу у дома. Конечно, в этой сфере необходимо наводить порядок, чтобы не было «резиновых квартир» и спекуляций.

— То есть выходит, что микродоли — это жилье только на бумаге? Нереально представить, как человеку жить на одном-двух «квадратах».

— Все правильно, отчасти поэтому в сентябре 2022 года в Рф запретили дробить и потом продавать жилище, чтобы в сделке участвовала доля на человека наименее 6 квадратных метров. Исключение — то, что дробится при получении в наследие, там площадь может быть меньше.

Но этого все равно недостаточно. По закону собственник толики не может просто так продать свою часть квартиры либо дома. Во-первых, сделка должна пройти только через нотариуса. Во-2-х, продавец сначала должен предложить долю другим сособственникам жилища. Если они откажутся, то можно продавать ее кому-то другому. И вот тут часто начинается шантаж продавца, который доводит до жестких конфликтов и суда.

— Как это происходит?

— Реальный пример: брат с сестрой получили в наследие по половине квартиры и никак не могли условиться. Сестра хотела выкупить половину брата, а тот никак не соглашался на ее условия. Изгнать его из квартиры, само собой, нельзя. Та, не отыскала ничего лучше, как раздробить свою долю и реализовать нескольким людям. А новые владельцы тоже имеют право приходить в дом, воспользоваться жилплощадью. Брату это, конечно, не нравилось.

Самое смешное, что затем брат с сестрой помирились. Дама запустила обратный процесс выкупа долей. С 2-мя собственниками особых трудностей не было, 3-ий отказывался — и пришлось в суде обосновывать, что сделка была мнимой. Четвертый собственник тоже вроде был готов возвратить долю, но внезапно умер. А там на горизонте замаячили его наследники, которые тоже были не прочь овладеть имуществом усопшего. Женщина, конечно, выкупила толики. Но это стоило ей больших нервишек, усилий и отняло много времени.

Может быть такое, что обладатель микродоли пытается попасть в квартиру, а другой сособственник против. Он меняет замки и в дом не впускает. Начинают вызывать участкового, выбивать дверь — таких историй в судах масса.

— На чью сторону встают суды?

— Некий однозначной позиции здесь нет. Дела решаются с учетом резонов и мотивов каждой стороны. Но бывает, что трибунал запрещает собственнику доли вселяться в жилище. Обычно основанием для этого становится то, что обладатель части жилья избивал другого собственника, наносил вред ему и его имуществу. Или если трибунал видит, что человек целенаправленно спекулирует и занимается вселениями людей на выкупленные толики. Тогда суд оставляет за недобросовестным собственником его право на владение жильем, но воспрещает ему в него вселяться.

— В Госдуме считают, что необходимо вообще отказаться от микродолей и что жилище нужно делить не по метрам, а по помещениям. Как думаете, это решит назревшие задачи, о которых вы рассказали?

— С одной стороны, отлично бы действительно не создавать новые микродоли. А с другой, встает вопрос: что будет с уже имеющимся раздробленным жильем и его владельцами? Ведь тогда наверное им будет сложнее продать свою часть имущества, даже с уценкой. Депутатам придется приложить много усилий, чтобы найти баланс и не вывернуть руки собственникам жилья.

Оцените материал

Источник: aif.ru